O mercado imobiliário português apresenta diferenças marcantes entre compradores nacionais e estrangeiros — diferenças estas que têm impacto direto nas escolhas, prioridades e formas de abordar a compra de casa.

De acordo com dados recentes do Instituto Nacional de Estatística, estrangeiros da União Europeia pagam, em média, cerca de 310 000 €, enquanto compradores de fora da UE chegam a pagar cerca de 451 000 €, quase o dobro do valor mediano pago pelos portugueses (225 000 €). Esse diferencial reflete a disparidade de poder económico, mas também revela as distinções de motivações entre estes dois perfis de comprador.

Motivação e propósito

Para os portugueses, comprar uma casa significa frequentemente assentar, formar família e criar raízes. Por isso, procuram imóveis funcionais, com bom preço por metro quadrado — preferencialmente T2 ou T3 em zonas com escolas próximas e acessos facilitados. A aquisição é orientada por objetivos de longo prazo, estabilidade e uso efetivo.

Já os estrangeiros muitas vezes vêm motivados por múltiplos propósitos: investimento, segunda residência, ou mesmo mudança para Portugal graças a regimes como NHR 2.0. O interesse estende-se a apartamentos T1/T2 em centros urbanos — com potencial de arrendamento — ou moradias de luxo junto ao mar, que oferecem tanto rendimento como estilo de vida.

Localização e tipologia

Os compradores portugueses tendem a focar-se em áreas funcionais — cidades médias, bairros familiares ou zonas com bons transportes. Por contraste, muitos estrangeiros preferem Lisboa, Porto ou regiões costeiras como Algarve e Costa da Prata, locais reconhecidos pela segurança, clima, lazer e qualidade de vida.

Além disso, há uma preferência crescente por imóveis com “storytelling”: casas históricas, edifícios reabilitados, ou projetos ecológicos, que atraem não só pessoas, mas também investidores internacionais atentos às tendências de sustentabilidade.

Processo de compra e burocracia

Para compradores nacionais, o caminho é frequentemente mais rápido e simplificado, com menos necessidade de assessoria externa. Já quem vem de fora depende de apoio legal para obter NIF, abrir conta bancária e compreender impostos como IMT, IMI e AIMI — que não se diferenciam por nacionalidade, mas têm impacto elevado, especialmente em imóveis de maior valor.

Com a retirada do investimento imobiliário como via para Golden Visa em 2023, o processo migratório de alguns estrangeiros passou a privilegiar vistos D7 e D2 — o que altera não só o perfil do comprador, como também as expectativas em relação à negociação e tempo de permanência.

Estilo de negociação e relação com o imóvel

Culturalmente, os portugueses abordam a compra com avaliações centradas na habitabilidade, tradição e investimento a longo prazo. Já os estrangeiros tendem a utilizar consultores ou "buyer’s agents", valorizando o mercado de nicho, a potencial rentabilidade e até a exclusividade do investimento.

Esses compradores internacionais procuram imóveis prontos para entrada imediata, preferencialmente com soluções chave-na-mão, enquanto os nacionais podem aceitar maior flexibilidade, como obras de reabilitação.

Conclusão

As diferenças entre portugueses e estrangeiros na compra de imóveis abrangem motivações, localização, processos, e estilos de negociação — diferenças estas que refletem também a diversidade cultural e económica do país em 2025. Compreender estes contrastes é fundamental para agentes imobiliários, vendedores e mesmo compradores, pois permite criar estratégias personalizadas e tornar o processo mais eficaz.

Na Future Procedure, acolhemos todos os perfis de comprador — sejam eles locais ou internacionais — com atenção às suas necessidades, expectativas e sensibilidades culturais. Quer esteja a pensar investir, mudar de casa ou conhecer Portugal de uma perspetiva diferente, estamos aqui para apoiar com experiência e proximidade.